学区效应明显：北京、上海现房价格上涨。 3月28日，北京市海淀区上地区一家房地产公司内，熙熙攘攘，顾客咨询、接待客户。该机构执行董事表示，今年第一季度，上地地区现有住房数量大幅增加，与去年同期相比增加了约40%。另一方面，作为“学区房”的传统优势区域，市场旺季在每年4月之前。另一方面，该地区现房价格近三年下降近30%，优质住宅性价比相对优异。北京西城区菜市口区的一家房地产公司也将“小印度春”带到了现有的房地产市场。据该机构商务总监介绍，公司优越的地理位置、优良的学区、多个成为“参考”项目的知名楼盘以及不断下降的价格组合吸引了众多客户的关注。 3月中旬，国家统计局公布了最新的70个城市现有房价指数。该指数有两个明显的特点。一、二手房价格指数降幅环比下降 “还有一个重要特点，现房价格上涨的城市是北京、上海，这表明大城市的价格已经全面调整，率先达到价格拐点。”上海易瑞房地产研究所副所长杨跃静表示。上海链家研究院院长李源表示，成交数据印证了3月份上海现房市场信心的强劲恢复。全市成交量达到3.1万套，不仅去年3月比去年同月增长6%，而且比今年1月也大幅增长37%。价格方面也出现了稳定和复苏的积极迹象。上海优嘉数据显示，价格指数环比上涨1%，领先指标浏览量也环比上涨28%，为后续操作提供了有力支撑。 “这一系列成果充分体现了政策的精准落地和新‘225’沪7号政策的推动效果。新政策通过优化限购、降低交易成本，有效打通置换链条，释放刚性升级住房需求。政策的持续发酵为市场注入流动性，上海二手房市场稳步进入新常态。”北京链家研究院分析师任辉表示，3月份北京现房市场表现强劲，从成交量来看，当月二手房网上签约量为19886套（环比增长144.6%，同比增长3.4%），创近15个月以来最高水平。从价格来看，虽然较前一段时间略有上涨，但总体平稳平稳，3月份北京东城、西城等中心城区成交比例有所下降，但石景山、通州、大兴等城区成交比例有所上升，从产品来看，反映出“新国民”和需要快速入市的群体热情较高。已售房屋特点来看，二手房主要交易面积仍集中在60至90平方米范围，占比较多。超过40%，其次是60平方米以下的住宅。其次，90至120平方米的住房单元约占超过120平方米的住宅类型的20%。此次调价力度比较充分，不少现房价格较高峰期下跌了40%以上。广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳在综合北池、中原、上海的线上房地产数据后强调，春节后房地产市场的“小印度春天”硕果累累，主要体现在一线城市的周度增长。 （3.2-3.22）上海、深圳、广州周均环比分别增长24.1%、57.5%和30.2%，部分二手房成交回升兴新高。例如，3月第三周（3.16-3.22），深圳二手房交易量创17个月以来周新高，上海二手房交易量也创出新高（7488套）。合肥现房正经历北上广深“超一线城市”五年来最热的“小印度春天”。除了老旧房地产市场快速复苏外，合肥、沉阳、南京等部分省会城市表现也可圈可点。农历新年后市场也较为活跃。合肥作为具有代表性的中心城市，正在经历五年来最炎热的“小印度之春”。据合肥贝壳研究院监测，2026年3月合肥贝壳二手房成交量较2月增长244.2%，去年“小印度春”也较前年增长46.9%。两者都绝对数量和增速均为2021年以来最高。 四、房价方面，3月份成房成交均价为11274元/平方米，环比上涨0.9%。从季度来看，2026年一季度二手房交易量环比增长27.8%，2025年一季度同比增长32.0%。 2026年一季度成屋成交均价为11316元/平方米，环比上涨0.3%。二手市场的月度和季度交易量和价格都在增长。 “在二手房市场火爆的同时，合肥贝壳研究院也在监测新房项目市场的蓬勃发展。”合肥贝壳研究院分院院长于鲁庆表示。 2026年3月新房成交数量环比增长232.7%，成交均价新建住宅也环比增长0.7%，同比增速达到4.6%。新房市场的数量和价格也有所增加。壳牌研究院也分析了原因，主要从三个方面进行了相应的分析。首先，合肥房地产市场经过四年的全面调整，房价收入比、租售比等指标基本回归合理水平并继续逼近多数人心理预期价格，整体市场信心明显改善。其次，中央对地方政府的一系列房地产市场调整，明确了房地产市场发展的重要性和未来潜力，进一步增强了急需改善的客户对市场的信任。第三，去年下半年以来，客户的保留情况托默集团因房地产市场持续下滑而得到解决的三个因素已经汇聚到了一起。本月是传统学区房的购房高峰期，市场成交量和人气进一步提升。于鲁庆表示，总体来看，今年的“小印度之春”市场比过去五年要好。他强调，这是合肥市最温暖、最强劲、最持续、最令人期待的“小印度之春”，有望为合肥全年房地产市场止跌企稳打下坚实基础。新房市场能否复苏还有待观察。专家：市场分化可能会加剧。与房市“小阳春”相反，新房市场大规模复苏进展缓慢。中国指数研究院数据显示，3月以来（3月1日至21日），新建商品房成交面积全国30个主要城市同比下降14.6%。其中，一线城市新建商品住宅成交量53万平方米，比上年减少19.7%。代表性二线城市新建商品房成交量147万平方米，比上年下降11.1%。典型三四线城市新建住宅成交量48万平方米，比上年下降7.6%。李玉佳表示，由于基数高、需求转化和销售节奏等原因，新房“小印度之春”并没有什么特别之处。年前一季度，新房交易在2025年一季度出现小幅峰值，受2024年底“9月26日”新政政策影响，但结合去年一季度优质房首销、项目销售周期拉长的显着因素，无论是销售还是销售，新房都未能达到今年3月份的“小印度之春”。 “但也有一些房地产项目新房成交强劲。一是品质优良、区位优势明显的中心优质住宅项目；二是郊区房地产项目，在面积、交通、配套等方面优势突出，价格也相对实惠。”李玉佳说。接下来，能否保持房地产市场活跃，继续复苏？专家们普遍持乐观态度，提出了切合实际的意见和建议。李玉佳认为，目前争议城市不少地区的现房价格已经恢复到2015年至2018年的水平，此前的政策支持（降低首付、利率、税收成本等）已经彻底盘活了刚性需求。例如，北京、上海的现房成交价格在300万日元以下，而广州200万以下房价的复苏则要强劲得多，先租后买的需求也比较明确。同时，活跃的刚性需求带动了一些改善性需求，市场流通效果显着改善，北京、上海的房屋交易量增加了300万至600万元。因此，价格适度、政治支持和经济周期改善应该会支撑四月份的房地产市场。针对刚需发展、好转开端，李玉佳提出，各地要进一步明确现有政策特别是住房消费领域的拥堵点，加强备用金（异地汇款、贷款）、补贴、二手房按揭转让、营商环境建设等政策落实。此外，在一些购房需求旺盛的地区人口集中，需要弥补人民群众迫切需要的公共设施和影响购房预期的重要配套服务的不足。杨跃晶表示，未来市场分化可能会加强。首批稳定和恢复的房屋将少于优质里奥的新房、总价可控的拆迁房、低收入房产以及学区资源充足的项目。与此同时，尽管市场整体复苏，但旧房、无保障房、危房和郊区房价却大幅上涨。修复速度也可能比较慢。安全宜居住房的整体市场将更加可持续。 （中国经济网记者 黄春棉）
（编辑：李东阳）